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En España, tanto en el sector público como privado, nos referimos a una obra inacabada cuando queremos hablar de una construcción que no ha sido terminada. En ocasiones este tipo de construcciones puede llegar a convertirse en un problema grave para la seguridad de las personas y el medio ambiente. Por ejemplo, cuando un edificio no se termina de construir, en algunos casos se convierte en un vertedero de basura.

En este artículo encontrará mucha información sobre este tipo de construcciones y cuales acciones se pueden tomar para minimizar los riesgos.

¿Cómo evaluar si una obra se considera inacabada o mal ejecutada?

Aquí hay que tomar en cuenta que antes de denunciar el estado de finalización de la construcción, es indispensable conocer cuales supuestos se van a considerar para determinar el resultado insatisfactorio.

Reformas integrales

Se considera reformas integrales aquellas en las que se afectan un gran número de elementos de la vivienda. Por lo general, antes de comenzar este tipo de construcciones, se requiere un proyecto inicial debido a su envergadura. Por ejemplo, porque la reforma afectará la distribución de la vivienda o porque se va a reemplazar la instalación eléctrica a completo o, incluso, porque los elementos estructurales de la construcción serán afectados.

En estos casos, se considerará que una reforma o reconstrucción está inacabada o mal estructurada si existe una diferencia con lo estipulado en el proyecto inicial (que generalmente es firmado con anterioridad al inicio de los trabajos).

También se consideran en este supuesto, las obras que tienen posibles fallos en las instalaciones o en la ejecución del trabajo.

Reformas pequeñas

Este supuesto se debe aplicar en los cambios de poca envergadura que se van haciendo en el hogar a lo largo de los años. Como ejemplo de reforma pequeña se puede mencionar el cambio de una bañera o ducha, el de las encimeras en la cocina y otros trabajos similares.

Una construcción se considera incompleta o mal ejecutada (bajo este supuesto) si existen filtraciones o si los propios materiales utilizados fueron instalados de forma incorrecta, entre otros fallas y defectos que se puedan apreciar.

La legislación que regula las obras inacabadas

Este tema tan delicado, está regulado en varias leyes y decretos. La primera que se debe revisar es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Por otro lado, está el Real Decreto Legislativo 1/2007, de fecha 16 de noviembre. En este decreto se aprobó el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como otras leyes complementarias.

¿Se puede reclamar por una reforma inacabada o mal ejecutada?

Por lo general, cuando se comienza una reforma en el hogar, el resultado final es lo que se contrató; sin embargo, en ocasiones lo que se obtiene no es el que se esperaba. Las razones pueden ser muy diversas desde la calidad de los materiales, el acabado final o que el resultado no es lo que se reflejó en el proyecto inicial.

Por supuesto que una reforma o construcción inacabada (o incluso mal ejecutada) le da el derecho a quien contrató la obra a reclamar y exigir que esta se cumpla en los términos que se acordaron al inicio.

¿Cómo reclamar una obra inacabada?

Antes de comenzar una acción judicial es recomendable intentar llegar a un acuerdo con los responsables que realizaron o debían realizar la reforma. Esto no solo se debe a que esta es la vía más rápida para solucionar el conflicto, sino también que el intento de llegar a un acuerdo previo es una prueba de buena fe que puede presentarse en el juicio. Para ello, es recomendable que la comunicación sea firme, por lo que es conveniente enviar un burofax.

Si una vez agotada esta vía, no se llegó a ningún acuerdo, lo que queda es acudir a arbitraje ante la Oficina de Consumo, siempre y cuando la empresa esté adherida. En caso de que no lo esté, se deberá promover un acto de conciliación civil.

Si de lo anterior no surge ninguna respuesta positiva se podrá activar la vía judicial con una demanda ante el Juzgado de primera Instancia que sea competente para conocer el caso.

Que pruebas se debe presentar en la vía judicial

Aunque esto puede variar un poco según cada caso particular, por lo general, las pruebas más relevantes que se pueden presentar son: El proyecto inicial de obra, si existe, en caso contrario se puede presentar cualquier documento o comunicación que pueda probar los detalles del acuerdo al que se había llegado con los responsables de la construcción.

De igual forma se debe aportar otros documentos como el presupuesto o las facturas. Otro punto importante es el informe pericial, generalmente realizado por un perito técnico, ingeniero o arquitecto, que indique el estado de la ejecución de la obra. Además de un dictamen sobre los defectos que un profesional advierta en la construcción o las diferencias entre los trabajos realizados y el proyecto inicial.

Así mismo es recomendable presentar pruebas que acrediten el intento de haber llegado a un acuerdo previo.

¿Se puede exigir la culminación de una obra inacabada?

Si, en la demanda se puede exigir la finalización de la obra conforme a las condiciones contratadas al inicio. Sin embargo, también se puede solicitar el abono de los honorarios de los peritos, además de una indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento.

Por otro lado, se debe tomar en cuenta que, a cambio de la finalización de la obra, se puede exigir que se pague la factura de los profesionales y otras personas que tuvieron que trabajar para finalizar o reparar la obra. Pero también se puede pedir la devolución del dinero correspondiente.

Plazos para reclamar una reforma inacabada o mal ejecutada

La legislación española regula un plazo de garantía por la obra o de reforma, pero es posible que dicho plazo se haya pactado en una cláusula del contrato que se firmó.

Aquí se debe tener en cuenta que el Código Civil regula un plazo general de cinco años, pero si se trata de vicios ocultos, la Ley para la defensa de los consumidores y usuarios establece un plazo de seis meses.

Por otro lado, si los defectos de la construcción afectan elementos estructurales, la ley de ordenación de la edificación tiene tres escenarios distintos. Para empezar, si está en peligro la seguridad o la estabilidad de la construcción, el plazo establecido para la reclamación es de diez años. Por otro lado, si los defectos están en las instalaciones eléctricas, el plazo se reduce a solo tres años, mientras que, si los errores se encuentran en los acabados finales, el tiempo para reclamar es de un año.

La mejor asesoría jurídica que podrá encontrar

En Fincas Legal somos conscientes de que reclamar una obra inacabada puede convertirse en una experiencia bastante desagradable e incómoda para el núcleo familiar. Es por eso que nuestro personal está capacitado para brindar un servicio profesional y oportuno que permita superar rápidamente este proceso.

Autor

José Manuel Fernandez Puente
José Manuel Fernandez Puente

Abogado Colegiado nº3259 del Ilustre Colegio de Abogados de Cantabria