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Reclamación por obras y fallos o vicios ocultos en Santander

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Los defectos de una obra o construcción son susceptibles de provocar problemas materiales básicos en una vivienda, algunos más importantes que otros. Es por ello de vital importancia, a la hora de adquirir una vivienda en Santander, fijarse en detalles de importancia como la iluminación del inmueble, su distribución, su ubicación y las condiciones en que se encuentra.

¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda? ¿Es posible detectarlos a la hora de comprar?

Los vicios ocultos son aquellos defectos o desperfectos presentes en un bien inmueble que no pueden ser apreciados a simple vista, de forma que solo pueden apreciarse una vez el propietario ha comenzado a vivir en la vivienda.

Estos desperfectos deben ser anteriores a la compra de la vivienda, ya que solo en ese caso el vendedor estará obligado a responder por vicios ocultos. En este sentido, para poder considerar que un desperfecto es un vicio oculto, este ha de cumplir con tres requisitos:

  • El vicio ha de estar verdaderamente oculto, es decir, no se puede apreciar a simple vista.
  • El vicio ha de existir antes de la venta de la vivienda. En este caso, el comprador no solo deberá probar la existencia del vicio, sino que también deberá probar que este es anterior al perfeccionamiento del contrato.
  • La existencia del vicio ha de perjudicar, total o parcialmente, la habitabilidad de la vivienda. En otras palabras: el vicio ha de tener cierta gravedad, disminuyendo el valor del inmueble o comprometiendo la utilidad de la vivienda.

Sin duda, es fundamental detectar estos vicios antes de formalizar la compra de una vivienda. No obstante, esto no es tarea sencilla. Lo mejor es, en todo caso, seguir los siguientes consejos:

  • Acude a la vivienda con un perito que examine el estado del inmueble.
  • Solicita a la Comunidad de Propietarios la ITE o Inspección Técnica de Edificios, de forma que se pueda comprobar que el edificio cumple con todos los requisitos.
  • Pregunta a los vecinos.

¿Cómo reclamar por defectos constructivos y fallos o vicios ocultos en Santander?

En caso de haber adquirido una vivienda en Santander que adolezca de vicios ocultos, el comprador tiene derecho a reclamar y a exigir una solución a la problemática, así como una indemnización proporcional a la gravedad de los vicios ocultos e, incluso, la rescisión del contrato de compraventa. No obstante, para poder reclamar por vicios ocultos es fundamental tener en cuenta el plazo legal del que dispone el comprador para ello: 6 meses.

En definitiva, el comprador del inmueble podrá interponer demanda por vicios ocultos en un plazo de 6 meses desde la firma del contrato de compraventa. No obstante, en las viviendas de nueva construcción, el comprador dispondrá de un plazo de 2 años desde la compra de la vivienda para reclamar por vicios ocultos.

Para reclamar por vicios ocultos, se han de seguir los siguientes pasos:

  1. Notificar por escrito al vendedor la existencia del vicio o desperfecto. Es importante, además, que esta comunicación se realice en el plazo de 6 meses desde la formalización del contrato de compraventa.
  2. Acudir a los tribunales: en caso de que el vendedor no solvente el problema relacionado con vicios ocultos, al comprador no le quedará más remedio que acudir a los Tribunales e interponer la correspondiente demanda. En este caso, será necesario disponer de un informe de un técnico cualificado que pruebe que los vicios estaban ocultos y eran anteriores a la firma del contrato, ya que la carga de la prueba es del comprador.

En caso de tener que acudir a los Tribunales, el comprador podrá optar entre ejercitar las siguientes acciones:

  • Acción resolutoria: en este caso, el comprador tiene la opción de cancelar el proceso de compraventa o ser indemnizado proporcionalmente. De esta forma, el comprador quedará liberado del contrato de compraventa que firmó en su momento.
  • Acción estimatoria: en este caso, el comprador tiene la opción de solicitar una rebaja proporcional a la gravedad del vicio oculto en el precio del inmueble.
  • Acción de saneamiento: en este caso, el vendedor está obligado a arreglar los vicios ocultos que adolezca la vivienda.

La interposición de la demanda por vicios ocultos suele tener un coste variable, ya que dependerá del valor de la vivienda. En este sentido, interponer una demanda por vicios ocultos, suele tener un coste que oscila entre un 10% y un 20% del valor de la vivienda.

La compra de una vivienda es una decisión cara y de notable importancia en la vida de cualquiera. Es por ello por lo que, teniendo en cuenta su trascendencia económica, el comprador deberá comprobar que el inmueble no tiene defectos. Sin embargo, en caso de que la vivienda tenga defectos ocultos, será necesario acudir a un profesional en Santander.

Apuesta por nuestros servicios como profesionales del Derecho en Santander. Con más de 12 años de experiencia, ofrecemos el mejor asesoramiento jurídico personalizado.

Autor

José Manuel Fernandez Puente
José Manuel Fernandez Puente

Abogado Colegiado nº3259 del Ilustre Colegio de Abogados de Cantabria